بينما كانت محافظة حلب تطلب من مجلس مدينة الباب، وقف أعمال البناء على “العقار رقم 411″، إلى حين تدقيق الرخص الممنوحة، كانت أعمال صب القواعد الخرسانية مستمرة في الموقع، وفق ما وثّقته كاميرا “راديو البلد” بعد صدور كتاب المحافظة.
وعندما تواصل “راديو البلد” مع مسؤول الضابطة في مدينة الباب بريف حلب الشرقي، وأبلغه بمضمون الكتاب، قال إنّه لا يعلم بوجود طلب لوقف الأعمال.
وخلف أعمال البناء الجارية، يمتد خلاف على حقوق الملكية في العقار، بدأت فصوله باعتراضات قُدمت إلى مجلس المدينة قبل منح الرخص، ومرّ بتسوية مالية بلغت “95 ألف دولار”، وصولاً إلى شكوى من أربعة مالكين مجاورين دفعت القضية إلى محافظة حلب.
وتكشف وثائق حصل عليها “راديو البلد” عن فارق آخر في ملف الترخيص، فضابطة البناء الخاصة بالشارع تسمح بإقامة محال تجارية وثلاثة طوابق فوقها، بينما تسمح الرخص الصادرة للعقار بسبعة طوابق فوق المحال.
وتتداخل في القضية حقوق الشركاء في عقار مشاع، وإجراءات اعتمدها المجلس لمنح الرخص، والأساس التنظيمي للارتفاعات المسموحة، وصولاً إلى مصير كتاب المحافظة الذي طلب وقف الأعمال.
محافظة حلب تطلب وقف البناء
في كتاب رسمي موجّه إلى مجلس مدينة الباب، حصل “راديو البلد” على نسخة منه، طلبت محافظة حلب وقف الأعمال القائمة على “العقار رقم 411″، ريثما تنتهي من تدقيق أضابير رخص البناء التي منحها المجلس.
وجاء في الكتاب طلب “العمل على وقف الأعمال القائمة على المحضر المذكور بموجب الرخص الممنوحة لحين الانتهاء من أعمال التدقيق”، مع توجيه المجلس إلى موافاة المحافظة بما يفيد التنفيذ بـ”السرعة الكلية”.
ورغم صدور الكتاب، أظهر التصوير الميداني الذي أجراه “راديو البلد” استمرار صب القواعد الخرسانية في الموقع، وفي محاولة لمعرفة الإجراءات المتخذة، تواصل الراديو مع مسؤول الضابطة في المدينة، الذي أفاد بأنه لا يعلم بطلب الوقف.
اعتراضات بدأت قبل الترخيص
تعود إحدى أبرز وثائق النزاع إلى 15 تشرين الأول 2025، حين سجّل الشقيقان (إ. هـ) و(م. هـ)، بواسطة وكيلهما (م. ن. ك)، اعتراضاً رسمياً في ديوان مجلس مدينة الباب، حمل “الرقم 618/و”، على طلب ترخيص بناء باسم ورثة (ع. إ. ع) في “العقار رقم 411”.
وجاء في الاعتراض أنّ البناء المطلوب ترخيصه سيُقام على حصة سهمية يملكها المعترضان، وأن العقار ما يزال على الشيوع وغير مفرز، وقد أحال المهندس عبد الرحمن العبدو، المكلّف حينها بتسيير أعمال البلدية، الاعتراض إلى المكتب الفني ومكتب التدقيق والتنظيم ومكتب الضابطة، لاتخاذ الإجراءات اللازمة أصولاً.
وتُظهر وثائق أخرى، وصلت نسخ منها إلى “راديو البلد”، أنّ مجلس مدينة الباب تلقّى عدة اعتراضات مرتبطة بطلب الترخيص نفسه، قبل أن تنتهي الجهات الفنية إلى رفض ثلاثة منها.
كيف ردّ مجلس مدينة الباب على المعترضين؟
في كتاب موجّه إلى رئيس مجلس مدينة الباب، عرضت الجهات الفنية أسباب رفض ثلاثة اعتراضات على طلب الترخيص، حيث تعلّق الأول بحصة ورثة (ع. ت)، إذ استند المجلس إلى مخطط تقسيم إداري قديم قدمه وكيل طالبي الترخيص، واعتبر أنه يُظهر وقوع حصة هؤلاء الورثة ضمن أرض ملحوظة حديقة على المخطط التنظيمي، وخارج المساحة المحددة لطالبي الترخيص.
أمّا الاعتراض الثاني، فتعلق بـ(م. ن. ك)، الذي أشار الكتاب إلى امتلاكه 145 سهماً تعادل 862 متراً مربعاً، خُصص له منها 480 متراً مربعاً بموجب سند إقرار وتعهد، وحصل سابقاً على ترخيص للبناء عليها، والبناء قائم بالفعل، وبناءً على ذلك السند، اعتبر المجلس أنّ المعترض لا يملك حقوقاً في المساحة التي يطلب الطرف الآخر الترخيص عليها.
وفي الاعتراض الثالث، المقدم من (إ. هـ) بوكالة (م. ن. ك)، استند الكتاب إلى وكالة كاتب عدل تُظهر ملكية (إ. هـ) داراً سكنية على العقار، واعتبر أنّ موقع ملكيته محدّد بتلك الدار، ومن ثم رفض اعتراضه على الترخيص الجديد(دون كشف فني).
وحمل الكتاب توقيعات رئيس مكتب تدقيق وتنظيم الرخص، المهندس أحمد العبد اللطيف، ورئيس المكتب الفني، المهندس عبد الرحمن العبدو، ورئيس مجلس المدينة، المهندس علي الرجب.
تسوية بـ”95 ألف دولار”
وسط الاعتراضات المتعددة، انتهى خلاف أحد الأطراف بتسوية مالية، إذ يقول أنس ناقو لـ”راديو البلد” إنه اشترى حقوقه من ورثة (ع. ت)، واستمر في الاعتراض على الترخيص، قبل أن يتوصل إلى اتفاق مع أولاد ورثة محمد علي القديراني.
وبحسب “ناقو”، حصل بموجب الاتفاق على “95 ألف دولار” مقابل التنازل عن حصته في العقار وإنهاء الخلاف القائم، فيما بقيت اعتراضات أطراف أخرى تطالب بحقوقها في العقار من دون تسوية.
اعتراضات مستمرة و”وساطات بلا اتفاق”
على خلاف “ناقو”، لم يتوصل (م. ن. ك) إلى تسوية بشأن اعتراضه على أعمال البناء، مؤكداً لـ”راديو البلد” أنّ له ولأطراف أخرى حقوقاً عقارية لم تُؤخذ في الحسبان عند منح التراخيص.
ويوضح أنه تقدّم في البداية باعتراض على موقع البناء، قُبل حينها وحال دون حصول الطرف الآخر على الترخيص، قبل أن يُفاجأ، بعد أشهر، باستئناف إجراءات البناء على العقار ذاته.
ويضيف أنه تقدّم باعتراض ثانٍ، إلا أنّه قوبل بالرفض، معترضاً على حصر حقوقه في الجزء، الذي سبق أن أقام عليه بناءً، ومؤكداً أن حقوقه تمتد إلى أجزاء أخرى من العقار.
وبحسب وثيقة صادرة عن المجلس، استندت الجهات الفنية في ردّها على الاعتراضات إلى سند إقرار وتعهد يتعلق بحصة (م. ن. ك)، وإلى ملكية دار سكنية في اعتراض آخر قدّمه بالوكالة عن (إ. هـ)، غير أنّ (م. ن. ك) يرى أن هذه المبررات أغفلت حقوقاً عقارية إضافية يطالب بها، معتبراً أن المستندات التي استند إليها المجلس لا تعكس واقع الملكية كاملاً.
ولم تقتصر الخلافات على الاعتراضات الرسمية، إذ شهدت القضية -وفق روايته- عدة محاولات للتسوية، بدأت بوساطة عبر إدارة منطقة الباب، في نيسان 2026، أعقبتها محاولتان شارك فيهما وسيطان آخران، من دون أن تُفضي أي منها إلى اتفاق.
ويقول (م. ن. ك) إنه فوجئ لاحقاً بإبلاغه، عبر وسطاء، بأنّ الخلاف بينه وبين أصحاب الرخص قد انتهى، وأنهم حصلوا على التراخيص اللازمة، قبل الإعلان عن بدء أعمال البناء، معتبراً أن ما جرى يمثل محاولة للالتفاف على حصته العقارية، وحصر حقوقه في الأجزاء التي يعترف بها ورثة “القديراني”، دون الإقرار بما يطالب به من حقوق أخرى في العقار.
سبعة طوابق في الرخص وثلاثة في ضابطة البناء
لا يقتصر الخلاف على حقوق الملكية، بل يمتد إلى إشكالية تنظيمية تتعلق بعدد الطوابق المسموح ببنائها، إذ تُظهر الوثائق التي اطّلع عليها “راديو البلد”، أنّ ضابطة البناء المعتمدة للشارع، الذي يقع فيه “العقار 411″، تسمح بإقامة محال تجارية تعلوها ثلاثة طوابق فقط.
في المقابل، تجيز الرخص الخاضعة لتدقيق محافظة حلب، إقامة محال تجارية تعلوها سبعة طوابق، أي بزيادة أربعة طوابق عمّا تنص عليه ضابطة البناء.
ويثير هذا التفاوت تساؤلات بشأن الأساس التنظيمي، الذي استند إليه مجلس مدينة الباب في منح تلك الرخص، وما إذا كانت هناك تعديلات أو استثناءات نافذة تجيز تجاوز الارتفاع المحدد في الضابطة.
ولم تتضمن الوثائق التي حصل عليها “راديو البلد”، أي قرار تنظيمي يوضح الأساس القانوني للسماح بهذه الزيادة في عدد الطوابق.
ويبقى حسم هذه المسألة مرهوناً بنتائج تدقيق أضابير الرخص والقرارات التنظيمية المرتبطة بها، للتحقّق مما إذا كانت الارتفاعات الممنوحة تستند إلى قرارات نافذة تنطبق على العقار، أم تتجاوز الحدود المسموح بها وفق ضابطة البناء المعتمدة للشارع.
عقار مشاع.. أين تقع حقوق كل شريك؟
في صلب النزاع تبرز إشكالية تحديد مواقع حصص المالكين ضمن “العقار رقم 411″، الذي يؤكد المعترضون أنه عقار مشاع غير مفرز، ما يعني أن ملكيته موزعة بين عدة شركاء، من دون أن تكون حصة كل منهم محددة في جزء مستقل من العقار.
ووفقاً للقانون المدني السوري، تنص المادة (780) على اعتبار المالكين شركاء على الشيوع ما دامت حصصهم غير مفرزة، فيما تكفل المادة (781) لكل شريك حق ملكية حصته واستعمالها والتصرف فيها، مع مراعاة حقوق بقية الشركاء، أمّا المادة (782) فتجعل إدارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين، ما لم يوجد اتفاق يقضي بخلاف ذلك.
وتنظم المادتان (783 و784) أعمال الإدارة المعتادة والتغييرات الأساسية في المال الشائع، بما في ذلك القرارات التي يجوز اتخاذها بأغلبية محددة من الشركاء، والإجراءات القانونية المرتبطة بها.
وتكتسب هذه الأحكام أهمية خاصة في النزاع القائم، إذ لا ينحصر الخلاف في مقدار الحصص، التي يملكها كل طرف، بل يمتد إلى مواقعها على الأرض، ومدى أحقية بعض الشركاء في البناء على أجزاء محددة من العقار دون غيرهم.
فملكية عدد من الأسهم في عقار مشاع لا تعني، بحد ذاتها، امتلاك جزء مادي محدد ومستقل منه، ما يجعل سندات الملكية ووثائق الفرز والتقسيم، إن وجدت، والاتفاقات المبرمة بين الشركاء، عناصر أساسية لتحديد طبيعة الحقوق المتنازع عليها.
وفي ضوء ذلك، يبقى تقييم سلامة إجراءات الترخيص مرهوناً بالتحقّق من المستندات، التي اعتمدها مجلس مدينة الباب لإثبات حق طالبي الترخيص في البناء على المساحة المعنية، ومدى توافق تلك الإجراءات مع حقوق بقية الشركاء والقواعد القانونية والتنظيمية النافذة.
“رخصة سابقة بموافقات المالكين”
استند مجلس مدينة الباب، ضمن مبررات رفض اعتراض (م. ن. ك)، إلى حصوله سابقاً على رخصة بناء في جزء من العقار ذاته، غير أن مراجعة “راديو البلد” لوثائق تلك الرخصة، أظهرت أنّها صدرت بموافقة مالكي المحضر.
في المقابل، يؤكّد المعترض أنّ الرخص الجديدة مُنحت من دون الحصول على موافقات مماثلة من أصحاب الحقوق في العقار، مشيراً إلى أن طلبات الترخيص لم يُعلن عنها قبل إصدار الرخص.
ويثير هذا التباين تساؤلات بشأن اختلاف الإجراءات المتبعة في منح الرخصتين، ومدى التزام المجلس بالشروط القانونية المطلوبة في كل حالة، ولا سيما ما يتعلق بموافقات الشركاء والمستندات المعتمدة لإثبات أحقية طالبي الترخيص بالبناء.
وتبرز في هذا السياق مسألة أخرى تتعلق بمخطط تقسيم إداري قديم استند إليه المجلس في رفض أحد الاعتراضات، ومدى صلاحيته القانونية لتحديد مواقع حصص المالكين داخل عقار مشاع لم تُفرز حصصه بصورة رسمية.
لذلك، يبقى حسم هذه التساؤلات مرتبطاً بمراجعة مخطط التقسيم وأضابير الرخص والسندات العقارية، والتحقق من الشروط القانونية والتنظيمية الواجبة التطبيق عند إصدار كل ترخيص، ومدى مراعاة حقوق بقية الشركاء في العقار.
شكوى أربعة جيران تنقل الملف إلى محافظة حلب
مع استمرار الخلاف بشأن رخص البناء والحقوق العقارية، تقدّم أربعة من المالكين المجاورين بشكوى إلى محافظة حلب، اعتراضاً على أعمال البناء في “العقار رقم 411″، وفق المعلومات والوثائق التي حصل عليها “راديو البلد”.
وعقب وصول الشكوى إلى المحافظة، صدر كتاب رسمي موجّه إلى مجلس مدينة الباب، يطلب وقف أعمال البناء إلى حين تدقيق أضابير الرخص، لينتقل بذلك الملف من نطاق الاعتراضات المنظورة أمام مجلس المدينة إلى المراجعة الإدارية على مستوى المحافظة.
ويوضح محامٍ متخصص في التشريعات العقارية وقوانين الإدارة المحلية، في حديثه لـ”راديو البلد”، أن طلب وقف الأعمال يمكن اعتباره إجراءً تحفظياً يهدف إلى تجميد البناء مؤقتاً، منعاً لفرض واقع جديد على الأرض قبل استكمال مراجعة ملف الترخيص.
ويشير إلى أن مصير الرخص يبقى مرهوناً بنتائج التدقيق، وما ستكشفه الأضابير من مستندات عقارية وقرارات تنظيمية وإجراءات اتُّبعت عند إصدارها.
ويرى المحامي، أنّ المراجعة ينبغي أن تشمل تحديد مواقع حصص المالكين داخل العقار، والتحقّق من الأساس القانوني والمستندات التي اعتمدها مجلس المدينة لإثبات أحقية طالبي الترخيص بالبناء، ومدى مراعاة حقوق بقية الشركاء، فضلاً عن مطابقة عدد الطوابق المسموح بها مع ضابطة البناء والقرارات التنظيمية النافذة.
مجلس مدينة الباب لم يرد على استفسارات “راديو البلد”
سعى “راديو البلد” إلى الحصول على توضيحات رسمية من مجلس مدينة الباب، عبر المسؤول الإعلامي في منطقة الباب، بشأن إجراءات منح الرخص والتعامل مع الاعتراضات المقدمة، إلا أنه لم يتلقَّ رداً حتى موعد تحرير التقرير.
وتركزت الاستفسارات على المستندات التي اعتمدها المجلس لتحديد مواقع حصص طالبي الترخيص داخل العقار المشاع، والأساس التنظيمي الذي أجاز بناء أربعة طوابق إضافية فوق الارتفاع المحدد في ضابطة البناء المعتمدة للشارع.
وشملت الأسئلة أيضاً طبيعة الموافقات والإقرارات المرفقة بأضابير الرخص، ومدى الالتزام بإجراءات الإعلان عن طلبات الترخيص، إن كانت واجبة قانوناً، وآلية النظر في اعتراضات المالكين والبتّ فيها.
كذلك، طلب “راديو البلد” توضيحاً بشأن تاريخ تسلّم المجلس كتاب محافظة حلب القاضي بوقف الأعمال، والجهات التي أُبلغت بمضمونه، والإجراءات المتخذة لتنفيذه على أرض الواقع.
ورغم أن الكتب الصادرة عن مجلس المدينة، والتي حصل عليها “راديو البلد”، تتضمن مبررات رفض بعض الاعتراضات، فإنّها لا تحسم التساؤلات المتعلقة بالأساس العقاري والتنظيمي لمنح الرخص، ولا توضح الإجراءات المتخذة عقب صدور توجيه المحافظة بوقف البناء.
البناء مستمر رغم كتاب المحافظة وأسئلة بلا إجابات
تتقاطع في قضية “العقار رقم 411” بمدينة الباب خلافات تتعلق بحقوق الملكية في عقار مشاع، واعتراضات رسمية رفض مجلس المدينة بعضها، وتسوية مالية أنهت اعتراض أحد الأطراف، إلى جانب رخص بناء تسمح بإقامة أربعة طوابق إضافية فوق الارتفاع المحدد في ضابطة البناء المعتمدة للشارع.
ومع تصاعد الخلاف ووصول شكوى أربعة من المالكين المجاورين إلى محافظة حلب، صدر كتاب رسمي يطلب وقف أعمال البناء إلى حين الانتهاء من تدقيق أضابير الرخص، لينتقل الملف من نطاق الاعتراضات المحلية إلى المراجعة الإدارية على مستوى المحافظة.
غير أنّ “راديو البلد” وثّق استمرار أعمال صب القواعد الخرسانية في الموقع بعد صدور الكتاب، فيما أفاد مسؤول الضابطة في المدينة بعدم علمه بوجود طلب لوقف الأعمال، ما يثير تساؤلات بشأن موعد وصول الكتاب إلى مجلس المدينة، وآلية تبليغه للجهات المعنية، والإجراءات المتخذة لتنفيذه.
وبينما ينتظر المعترضون حسم حقوقهم، تبقى سلامة الرخص الممنوحة مرهونة بما ستكشفه أضابير الترخيص من مستندات عقارية وقرارات تنظيمية، ومدى توافقها مع حقوق الشركاء والضوابط القانونية النافذة.
وحتى تحرير هذا التقرير، لم تُعلن نتائج تدقيق محافظة حلب، ولم يحصل “راديو البلد” على رد رسمي من مجلس مدينة الباب، لتبقى القضية مفتوحة على سؤالين أساسيين: ما الأساس القانوني والتنظيمي الذي استند إليه المجلس في منح الرخص، وكيف استمرت أعمال البناء رغم صدور كتاب رسمي من المحافظة يطلب وقفها؟
